2020 年海南省率先推行现房销售制度，2023 年起中央层面多次提及相关表述，2024 年住建部将现房销售列为 2025 年重点工作，各地通过土地出让条款、提高预售进度标准等方式推进试点，现房销售已成为行业改革重要方向。
海外经验显示，美国、日本、中国香港等国家和地区普遍实行期房与现房销售并存模式，但预售资金监管严格。这些地区购房者仅需缴纳低比例定金且由第三方托管，剩余款项交房后支付，部分还要求开发商购买保险或提供担保，房企对预售资金依赖度低，有效规避了烂尾风险。
现房销售对房企带来显著考验。测算显示，自有资金开发模式下，项目 IRR 从预售制的 12.3% 降至 4.8%；融资模式下，净利率从 7.7% 降至 5.3%，IRR 从 18.9% 降至 5.9%。同时，现金流回正节点大幅延后，自有资金开发模式下从拿地到现金流回正需 32 个月，远超预售制的 23 个月，大额资金占用周期拉长，房企资金不足风险上升，且房价波动可能进一步影响项目收益。
行业各方正积极应对。房企方面，通过提升产品品质稳固价格，加速开发流程提高资金效率，如万科、保利等企业在三亚的项目将拿地至首开周期压缩至 9-14 个月。政策层面，采取渐进式推进策略，明确新老项目差异，同时加大配套支持，包括财税优惠、融资倾斜、允许收取小额定金及调整地价等。多地已探索土地出让金分期缴纳、开发贷期限延长等政策，地价下调 5% 可使融资模式下项目 IRR 提升至 8.3%，有效改善财务指标。
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